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開工量VS使照量,李同榮:黃金交叉日,房市落底時!
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    根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近7年以來新低,但開工戶數盤底已超過一年,下半年開發商推案由保守轉向積極,再過一兩季開工量可望緩步提升。同時,今年使用執照核發量也擺脫高峰開始呈現下跌,意味房市脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。吉家網不動産董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,房市交易量已逐季回溫,未來半年,代表購屋信心度的建築開工量季線若止跌回升,穿越使用執照核發季線量,兩條季線呈黃金交叉時,就是房市止跌落底的前兆。

全台使照核發季量將落底,建築開工量將築底回升

    李同榮指出,2013年Q4與2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,而代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上,這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,市場買氣不佳之故,近三年間建商推案量也就持續保守並大幅萎縮,但從2017年開始,使用執照發照量已逐漸下滑,賣壓會逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,而建察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交叉(見圖)。

    李同榮進一步分析,從建照核發量與建築開工量丶使用執照核發量丶房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場信心可望逐漸恢復與提升,對建商推案開始產生激勵效應(見圖)。

開工量與使照量之季線黃金交叉日,正是房市落底時!

    李同榮最後表示,縱觀未來房市發展,未來半年交易量將會持續回升,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,並上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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吉家網不動産董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.08.14
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